Em recente decisão, a 3ª Turma do STJ (Superior Tribunal de Justiça) determinou que os herdeiros de um imóvel com dívida condominial não podem ser responsabilizados diretamente por essa obrigação antes da conclusão da partilha dos bens. Essa decisão esclarece uma questão importante sobre a responsabilidade de herdeiros em casos de débitos condominiais.

No caso analisado, um condomínio havia ajuizado ação de cobrança de débitos condominiais contra o proprietário do imóvel, que faleceu após o trânsito em julgado da decisão.

Posteriormente, a ação de cobrança passou a ser movida contra o espólio do falecido, com a habilitação dos herdeiros na ação, conforme disposto no artigo 12, parágrafo 1º, do Código de Processo Civil (CPC) de 1973. Após diversas tentativas frustradas de leiloar o imóvel, o condomínio tentou cobrar diretamente os herdeiros, o que levou ao bloqueio de valores em suas contas pessoais.

Precaução e procedimento

As dívidas condominiais são consideradas obrigações propter rem, o que significa que recaem diretamente sobre o bem, independentemente de quem seja o proprietário ou possuidor. Assim, a dívida está vinculada ao imóvel, e não à pessoa que detém sua titularidade ou posse. Isso implica que, se o imóvel for vendido, a dívida passa a ser de responsabilidade do novo proprietário, razão pela qual é fundamental obter certidões negativas de débitos antes de adquirir um imóvel.

Contudo, no caso de falecimento do proprietário, deve-se observar se houve a conclusão da partilha dos bens deixados. Se a partilha não tiver sido concluída, apenas o espólio, representado pelo inventariante, pode ser responsabilizado pela dívida. No caso de inventariante dativo (aquele nomeado pelo juiz quando não há quem queira ou possa ser inventariante), os herdeiros devem ser notificados sobre as ações que envolvem o espólio para que possam exercer o contraditório, sem que isso implique em responsabilização direta e pessoal por eventuais dívidas.

Para o condomínio, a cobrança deve ser dirigida ao espólio do falecido até a conclusão da partilha, quando então cada herdeiro poderá ser responsável dentro dos limites da herança recebida. A penhora deve ser realizada diretamente sobre os bens do espólio, e não nas contas pessoais dos herdeiros.

Inventariante de confiança

Por outro lado, os herdeiros devem acompanhar o processo de inventário e, se necessário, questionar a atuação do inventariante dativo, caso este não seja pessoa de sua confiança. O artigo 75 do CPC trata da representação passiva em juízo, no caso de pessoa falecida. Normalmente, o espólio, representado pelo inventariante, ocupa esse polo passivo. Em casos de inventariança dativa, o espólio também ocupa o polo passivo, mas os herdeiros devem ser incluídos no processo.

Imprescindível se observar os procedimentos legais corretos na cobrança de dívidas após o falecimento do proprietário de um imóvel, garantindo que os herdeiros não sejam indevidamente penalizados antes da partilha dos bens.

• Solange de Campos César: é advogada e sócia-proprietária do Carvalho & César Advogados Associados, graduada em Direito pela Faculdade de Ciências Sociais e Tecnológicas (Facitec), graduada em Relações Internacionais pela Universidade de Brasília (UnB), pós-graduada em Direito Público, presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB-DF Subseção Taguatinga e juíza arbitral da Câmara Arbitral do Distrito Federal.

Fonte: Conjur